南京溧水东屏以市场化主导模式促进园区低效用地再开发

连日来，在南京市溧水区东屏街道园区一处新建的厂房内，数十名工人正在紧张地忙碌着……

 南京鑫瑞包装有限公司负责人王志和介绍说，得益于政府低效土地再利用开发的政策，公司才能新建两栋标准化厂房，“厂房用于公司自主研发的新能源汽车电池防爆箱项目生产，投产后预计新增产值4亿元，税收1500万元。”

与南京鑫瑞包装有限公司自主增容提效不同的是，南京群业五金制品有限公司是一家生产不锈钢家具的企业，由于生产的产品已被市场淘汰，目前处于停产状态。原厂区租赁给17家小微企业，存在着很大的环保、安全等方面的隐患。

“对这种情况的‘低效土地’，我们探索市场化主导的模式，引导企业采取股权转让型的处置方式。”该街道企业服务中心工作人员唐余介绍说，街道在匹配度较高的企业之间牵线搭桥，让他们“自由恋爱”。目前群业五金和南京金铭已洽谈成功，变更了营业执照，新公司也开启了基础设施改造。

唐余表示，这种方式适用于产权证齐全的项目，可以有效解决产权变更手续办理周期长的问题，确保新项目尽快完成落地。

志腾交通项目则是几家公司联合开发的一个典型，实现了研发机构、土地、资本的最佳组合。该项目由南京东奇智能制造研究院有限公司（新型研发机构）、南京志腾交通设施有限公司、香港买简实业有限公司（外资）联合出资成立南京东江智能装备有限公司，对该地块进行联合开发，新建建筑面积12900平方米，从事人工智能传感器的研发生产。

据悉，项目投产后预计可新增产值1.2亿元，税收500万元。目前，该项目12亩土地证已完成分割并拿证，规划设计方案已报批，正在办理正式规划许可证等前期施工手续。

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类似的低效用地再开发项目，在南京市溧水区东屏街道正如火如荼进行着。

据了解，今年东屏街道正在实施低效用地再开发项目11宗地，面积340亩，目前9个地块已经引进了新项目，以市场化为主导的方式探索低效用地再开发模式已经显现成效。

为何要推进低效土地再利用开发？原来，东屏街道工业集中区内，一方面，一些经营状况稳定、资金链充足的企业为没有土地指标进行扩产而犯愁；另一方面，却有一些企业或亩均税收不高、或厂房闲置。而传统的开发方式以政府收储为主，来自控债和化债的压力无法保障收储资金，同时，来自政府单方的一厢情愿而无法调动市场积极性，因此，以市场化主导的模式推进实施低效土地开发是现实需要。

确认方向后，如何落地实施是摆在政府面前的实际难题。

首先，必须迅速摸清低效状况与发展需求的两本家底。街道以推动产业园区集约高效发展为目标，对园区88个地块156家企业进行综合评估，全面掌握低效用地企业现状和发展阶段企业的需求状况。

在深入调研分析的基础上，街道制定了《以数字化转型为引领，以强链补链为突破，率先建成制造业示范区的示范板块》三年行动计划，明确三年盘活1000亩低效用地，为大项目好项目落地随时最好准备。经过精心谋划，2022年计划实施低效用地再开发项目11宗地，面积340亩，地块内企业2021年实现开票5.51亿元，纳税1181万元，亩均开票162.06万元，亩均税收3.47万元。

随即，街道创新建立大园区运行机制，统筹国土、征收、环保、安监、招商、建设、城管等工作，构建更加紧密的部门联动机制，突破职能壁垒，形成工作合力，有效解决园区拆迁、证件办理等一批历史遗留问题。针对部分地块存在的带建筑物挂牌、涉及未批先建等历史遗留问题，街道组织企服中心、国土所等相关职能部门定期会商、由代办专员全程服务。

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在坚持政府引导、企业主动参与、市场充分调配的原则下，东屏街道目前实施再开发的11个地块，已经探索实践出了二级市场交易、联合开发、自主增容提效、项目嫁接等5种市场化处置模式，有效解决了低效产业用地再开发过程中土地权属复杂、各方利益难以平衡等难题，为园区创建百亿级产业园提供了大力支撑。