住建部：2000年之前建成小区将全面更新 新建住宅层高不低于3米

今年政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，宏观层面对房地产给予更大支持。

目前，存量政策基本上应出尽出，业内普遍认为，2025年房地产市场能否真正实现“止跌回稳”关键在于增量政策的落实效果。

记者了解到，在3月9日举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹称，住建部将着力推进城市更新工作，接下来实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围。

此外，对于今年首次写入政府工作报告的“好房子”，倪虹表示，住建部正在组织修订《住宅项目规范》，其中有一项即是把住宅的层高标准提高到不低于3米。

2000年前老旧小区全部纳入改造

近年来，中央多次强调推进城市更新工作，并对城市更新工作进行重点部署，2025年城市更新已成为政策发力的重要方向之一。

倪虹在上述会议上介绍称，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增设停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场地3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造“口袋公园”4万多个、城市绿道12万公里。

今年政府工作报告中再次提出持续推进城市更新，倪虹表示，接下来住建部将重点从两个方面抓好落实。

一是抓体检，查找问题。要坚持问题导向，从住房、到小区、到社区、到城区，去查找群众身边的急难愁盼问题。同时坚持目标导向，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。倪虹说：“体检发现的问题，就是城市更新要重点解决的问题。目前，全国290多个地级市已经全面开展城市体检，下一步还将支持有条件的县级市也开展体检。”

二是抓项目，解决问题。倪虹表示，住建部接下来将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，重点有三类。

第一类是民生类项目。他提出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。同时，城中村改造项目，要在去年新增100万套基础上，继续扩大改造规模。此外，要大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施、政府托育服务设施、儿童活动场地。

第二类是发展类项目。一是更新一批老工业区、旧厂房，植入科技研发、文化创意、人工智能等新业态、新功能，推动产业转型升级，因地制宜发展新质生产力。二是改造一批老旧街区，打造精品街道、城市客厅，建设活力街区。三是保护、修缮一批历史文化街区、历史建筑。

第三类是安全类项目。他指出，今年重点抓三件事：一是再建设改造地下管线15万公里以上，守护好城市的“里子”和“良心”。二是聚焦消除城市的严重易涝积水点，再完成1000个排水防涝重点项目建设。三是发展数字化、智能化基础设施，努力实现地级及以上城市燃气、供水、排水等生命线工程安全监测全覆盖。

据中指研究院统计，近年来上海、北京、广州、杭州、武汉等多地陆续涌现出了居民探索自主更新的实践案例，包括浙江衢州江山市永安里小区、武汉青山区“住宅合作社”模式、北京丰台马家堡68号院2号楼、广州花都集群街2号等典型案例。

从市场主体参与的机会来看，未来可能采取原拆原建的老旧小区预计有一定的规模，有建设经验的房地产代建企业、金融机构，以及交付入住后的物业服务都有相应的参与机会。

住宅层高不低于3米

随着住房供求关系发生变化，建设符合市场需要的“好房子”、提供好服务成为房地产行业发展新模式的重要内容。近两年不少地方持续优化土拍规则、改善土地规划设计条件和套型要求，引导和鼓励房企打造更优质的产品。

今年政府工作报告提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。

倪虹表示，住建部调研了解到，大家对“好房子”有几个“度”需要重点关注，即房间的高度、温度、湿度、净度和亮度，以及采光度。“近期，我们在组织编制‘好房子’建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者解释称，层高是指从本层地板到上层地板的距离，而常说的实际使用高度是净高，用公式来理解为：层高-楼板厚度=净高。对于净高，我国2005年版《住宅建筑规范》、2011年版《住宅设计规范》都有不应低于2.4米的强制性要求。对于层高，2011年版的《住宅设计规范》规定：“住宅层高宜为2.8米。”

他表示，“宜”是建议性要求，所以各地具体执行的时候，高低略有不同。现在供求关系改变后，多数城市走向存量市场。由此，对土地新增、房屋新增的需求减少了，土地和房屋由绝对短缺走向相对短缺。“这时候，地价和房价都没那么高了，当大家开始关注居住的好不好时，应该调整包括高度在内的指标。”

倪虹指出，“好房子”离不开新科技，住建部接下来一方面将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。另一方面，会积极推广全屋智能。

在上述会议上，倪虹还强调，各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要带头。此外，不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。

随着“好房子”落地，业内认为将进一步激发改善型需求。不过，李宇嘉指出，新规落地对存量在售项目可能会有影响。“特别是，未来会产生价格一样，但层高更高的房子，可能部分改善型需求会转向等待。因此，建议政策要明确新规生效的时间，新旧规如何顺利过渡，降低对旧规下产品的冲击。”